10 Mejores Ejemplos de Responsabilidad de la Propiedad y Lo Que No Cuenta

Cuando una mujer de 70 años recibió $3 millones después de que un café hirviendo de Dunkin’ Donuts se derramara sobre ella en un drive-thru, o cuando una madre y su hijo ganaron $3.595 millones por intoxicación por monóxido de carbono en un hotel de Michigan, estos no fueron solo accidentes extraños. Fueron casos de responsabilidad de la propiedad (premises liability) de manual. 

Pero no toda lesión en la propiedad de otra persona califica para una compensación. Comprender la diferencia podría significar millones de dólares en un reclamo legítimo, o saber cuándo simplemente no tiene un caso.

Cuando las Tiendas de Comestibles se Convierten en Peligros Millonarios

En brevedad:

• Costco pagó $1.6 millones cuando un charco estuvo en el piso por más de 90 minutos.
• 30 minutos es el número mágico para probar la notificación constructiva.
• Home Depot: $500,000 por una puerta que ignoraron durante 3 años.

Mientras compraba en un Costco, un cliente resbaló repentinamente y cayó en el pasillo refrigerado, aterrizando con fuerza sobre la cadera, mientras los clientes se apresuraban a ayudarle. La causa fue un charco que había sido dejado sin supervisión por más de 30 minutos—sin señales de advertencia y sin personal de limpieza a la vista. Esta negligencia condujo a un acuerdo de $175,000 en California.

En New York, una mujer resbaló en un charco sin señalizar que había estado presente por más de 90 minutos. El jurado encontró a Costco 87% culpable y le otorgó $1.6 millones. ¿La diferencia entre estos casos? El tiempo y la gravedad de la lesión. Los tribunales reconocen que cuanto más tiempo existe un peligro, más inexcusable resulta para las tiendas no descubrirlo y remediarlo.

Home Depot aprendió esta lección por las malas cuando una puerta de acero cayó sobre Will Baker, de 12 años, causándole una lesión cerebral permanente. El veredicto de $500,000 reflejó tres años de prácticas negligentes de almacenamiento. Maryland tiene una postura aún más dura: su regla de negligencia contributiva pura significa que incluso un 1% de culpa impide cualquier recuperación, mientras que California simplemente reduce los daños proporcionalmente.

El Derrame de Café de $3 Millones que No Fue por la Temperatura

En brevedad:

• Dunkin’ pagó $3 millones por la colocación incorrecta de la tapa, no por el café caliente.
• La víctima necesitó injertos de piel y tuvo que reaprender a caminar.
• Respondeat superior hace que los empleadores sean responsables por los errores de sus empleados.

Olvídese de todo lo que cree saber sobre las demandas por café caliente. Cuando una mujer de 70 años de Georgia recibió $3 millones de Dunkin’ Donuts, no fue porque el café estuviera demasiado caliente, sino porque un empleado se lo entregó por la ventanilla del drive-thru con la tapa sin asegurar.

Los resultados fueron graves: quemaduras de segundo y tercer grado que requirieron injertos de piel extensos, meses en una unidad de quemados y tener que reaprender a caminar. Solo los gastos médicos superaron los $200,000. La doctrina legal de respondeat superior (que significa "responda el superior") hizo que Dunkin’ fuera responsable por la negligencia de su empleado dentro del ámbito de su empleo. Si bien los Institutos Nacionales de Salud (NIH) recomiendan 136°F como temperatura óptima para beber, este caso se centró enteramente en los procedimientos de manipulación adecuados, no en la temperatura de la bebida.

Sitios de Construcción: Colapso de Grúas

En brevedad:

• Colapso de grúa en NYC: $96 millones de veredicto total.
• $48 millones en daños punitivos por usar piezas defectuosas a pesar de las advertencias.
• Accidente de grúa en el Bronx: $25 millones de acuerdo.

Las cifras son asombrosas: $96 millones en total cuando una grúa colapsó en la calle E. 91st de Manhattan en 2008, matando al operador de grúa Donald Leo y al trabajador de construcción Ramadan Kurtaj. El jurado otorgó $47.8 millones en daños compensatorios más otros $48 millones en daños punitivos contra el propietario de la grúa, James Lomma.

¿Qué empujó esto al territorio de los daños punitivos? La evidencia reveló que Lomma había recibido un correo electrónico de advertencia sobre la soldadura defectuosa en piezas fabricadas en China, y las usó de todos modos. Esa desestimación consciente de la seguridad transformó una tragedia en un peligro imprudente. 

El Lado Oscuro de los Estacionamientos

En brevedad:

• 62,764 crímenes violentos en garajes/estacionamientos en 2022.
• Los ataques aleatorios no generan responsabilidad incluso con fallas de seguridad.
• Se debe probar la existencia de incidentes previos similares para un reclamo exitoso.

A pesar de que los datos del FBI muestran que más de 62,000 crímenes violentos ocurrieron en estacionamientos y garajes de Estados Unidos en 2022, los propietarios no son automáticamente responsables cuando ocurren ataques. El caso Teglas contra Ciudad de Brantford de Ontario ilustra la razón: a pesar de no tener cámaras en la escalera donde ocurrió un asalto, el tribunal desestimó el caso porque el ataque fue aleatorio e imprevisible.

La instalación contaba con personal de seguridad 24/7, patrullas regulares y 24 cámaras en otros lugares. Aunque la ciudad incumplió su deber al no tener cobertura total de cámaras, este incumplimiento no causó los daños del demandante. Para un reclamo exitoso de seguridad negligente, las víctimas deben probar que incidentes previos similares crearon un deber de seguridad mejorada y que una mejor seguridad habría prevenido ese crimen específico.

Lesiones en Parques Infantiles: Cuando las Áreas Comunes se Convierten en Campos de Batalla Legal

En brevedad:

• Caso de parque infantil en California: $1.535 millones.
• Propietarios, fabricantes y contratistas potencialmente responsables.
• Se requiere legalmente inspecciones regulares y reparaciones rápidas.

La pesadilla de todo padre se hizo realidad en Durham cuando esa puerta de Home Depot cayó sobre Will Baker, de 12 años. El veredicto de $500,000 —mucho menos de los $20 millones solicitados— aun así reconoció tres años de almacenamiento negligente. En California, la lesión de un menor en un parque infantil condujo a un acuerdo de $1.535 millones, lo que demuestra la seriedad con la que los tribunales se toman las responsabilidades del arrendador por las áreas comunes.

Los propietarios de propiedades no pueden simplemente instalar el equipo y olvidarse. La ley exige revisiones de mantenimiento regulares, reparaciones rápidas, señales de advertencia para equipos dañados e instalación adecuada. A menudo, varias partes comparten la responsabilidad: el propietario, el fabricante del equipo, el contratista de instalación y la empresa de mantenimiento podrían contribuir a un acuerdo.

La Zona de Peligro del Compartimento Superior

En brevedad:

• 4,500 pasajeros lesionados anualmente por caída de equipaje.
• Vuelos internacionales = responsabilidad objetiva según el Convenio de Montreal.
• Mujer perdió un trabajo de $78,000 al año tras lesionarse con el compartimento superior.

Los cielos amistosos no siempre son tan amistosos cuando el equipaje cae. Una mujer de unos 60 años recibió un acuerdo de seis cifras altas después de que una maleta cayera de un compartimento superior durante una reorganización por parte de una asistente de vuelo en JFK. El equipaje que cayó le causó dificultades cognitivas que le costaron un trabajo de laboratorio médico de $78,000 al año. 

Las aerolíneas enfrentan diferentes estándares de responsabilidad dependiendo de la ruta. Los vuelos internacionales se rigen por el Convenio de Montreal, que crea responsabilidad objetiva por "accidentes" (eventos externos inusuales o inesperados). Los vuelos nacionales requieren probar la negligencia. Con aproximadamente 4,500 pasajeros lesionados anualmente por la caída de equipaje, esto está lejos de ser un suceso raro.

El Asesino Silencioso en las Habitaciones de Hotel

En brevedad:

• Hotel en Baltimore: $34 millones para 20 trabajadores de restaurante.
• Best Western: $12 millones tras la muerte de un niño (otra pareja murió 2 meses antes).
• Solo 14 estados exigen detectores de monóxido de carbono en hoteles.

El monóxido de carbono no discrimina, y los veredictos tampoco. Cuando 20 trabajadores del Ruth’s Chris Steakhouse sufrieron intoxicación por monóxido de carbono en el Hotel Pier 5 de Baltimore en 2010, el jurado otorgó $34 millones en total, con daños individuales que oscilaron entre $11,000 y más de $3.75 millones según la gravedad.

Los casos verdaderamente trágicos involucran muertes. En Boone, Carolina del Norte, un niño de 11 años murió por intoxicación por monóxido de carbono causada por un calentador de piscina mal ventilado en un Best Western. Sus padres recibieron $12 millones. ¿El detalle escalofriante? Otra pareja había muerto en la misma habitación solo dos meses antes. Entre 400 y 500 personas mueren anualmente por exposición involuntaria al monóxido de carbono, y 40,000 sufren lesiones graves, sin embargo, solo 14 estados exigen que los hoteles instalen detectores de monóxido de carbono.

Peligros de Grandes Almacenes Escondidos a Plena Vista

En brevedad:

• Artículos apilados a más de 15 pies de altura sin sujeción.
• Las tiendas afirman que los dispositivos de seguridad "no son prácticos".
• Múltiples partes a menudo comparten la responsabilidad.

La puerta de acero en Home Depot que lesionó permanentemente a Will Baker, de 12 años, había sido almacenada incorrectamente durante más de tres años. El veredicto de $500,000 reflejó la conclusión del jurado de que hubo negligencia, aunque consideraron que las lesiones no justificaban los $20 millones solicitados. Los grandes almacenes minoristas (Big box stores) habitualmente apilan mercancías a 15 pies o más de altura sin sujeciones físicas, alegando que los dispositivos de seguridad "no son prácticos".

Los tribunales no están aceptando esto. Los reclamos exitosos generalmente prueban capacitación inadecuada de los empleados, falta de controles de seguridad periódicos, omisión en anticipar la interacción de los clientes con la mercancía, y ausencia de sujeciones físicas a pesar de los peligros de la altura. A menudo, múltiples partes comparten la responsabilidad: la tienda, los fabricantes de estanterías y los contratistas de instalación podrían contribuir.

El Problema de la Piscina de Airbnb

En brevedad:

• Muerte de un adolescente: $1.3 millones de acuerdo (límites de la póliza).
• La piscina tenía ganchos para una línea de seguridad de $100, pero no estaba instalada.
• El uso comercial desencadena estándares de seguridad elevados.

Cuando Cameron Brown, de 16 años, se ahogó en un Airbnb en Orange Park en 2023, los investigadores descubrieron dos pendientes ocultas en la piscina que le hicieron perder el equilibrio. La piscina tenía ganchos para una línea de seguridad, que habría costado alrededor de $100, pero no se instaló ninguna. Su familia recibió un acuerdo de $1.3 millones. Cuando las piscinas se utilizan comercialmente para alquileres a corto plazo, están sujetas a estándares de seguridad elevados, no solo a códigos de piscinas residenciales. La defensa de Airbnb —que es "simplemente una plataforma en línea"— ha tenido un éxito mixto. La OMS informa que el ahogamiento es la tercera causa principal de muerte en niños de 5 a 14 años, con más de 300,000 muertes anualmente.

Cuándo NO es Responsabilidad de la Propiedad: El Problema del Cordón Desatado

En brevedad:

• Usted creó el peligro, no el dueño de la propiedad.
• Maryland: 1% de culpa = cero recuperación.
• California: los daños se reducen por su porcentaje de culpa.

Si usted tropieza con su propio cordón desatado en una tienda, generalmente no puede demandar, incluso si resulta lesionado. Usted creó el peligro, no el dueño de la propiedad. Un caso de Nueva Jersey de 2020 ilustra la excepción estrecha: el tribunal permitió que el caso procediera donde el demandante probó que su zapato se metió debajo de una estantería, con testigos que confirmaron que la pata del estante causó el tropiezo, no solo el cordón desatado.

Las leyes estatales varían drásticamente en cuanto a la negligencia concurrente (contributory negligence). Maryland, Virginia, Carolina del Norte, Alabama y D.C. aplican la negligencia contributiva pura: incluso el 1% de culpa impide toda recuperación. California y Wisconsin utilizan la negligencia comparativa, reduciendo los daños por su porcentaje de culpa.

Ignorar la Señal de "PELIGRO": Cuando los Peligros Obvios Invalidan los Reclamos

En brevedad:

• La doctrina de abierto y obvio tradicionalmente impide los reclamos.
• Michigan 2023: Cambió de defensa total a solo un factor.
• El deber de mantener la seguridad existe incluso sin el deber de advertir.

Esa señal de "Piso Mojado" de color amarillo brillante podría hacer más que prevenir caídas: podría prevenir demandas. Bajo la doctrina de "abierto y obvio", los propietarios de propiedades generalmente no son responsables cuando los visitantes ignoran advertencias claras. Pero la ley está evolucionando. Michigan causó revuelo en 2023 cuando su Corte Suprema anuló un precedente, dictaminando que los peligros abiertos y obvios ya no eliminan completamente el deber del propietario. 

En 2019, un camionero de Florida reconoció haber visto un gran derrame de aceite y conos antes de caer. La doctrina tradicional habría invalidado su reclamo, pero el tribunal distinguió entre el deber de advertir (eliminado por el peligro obvio) y el deber de mantener instalaciones seguras (aún requerido). La tendencia moderna sugiere que los propietarios no pueden simplemente poner una señal y desentenderse.

Violencia Aleatoria: Cuando Ni Siquiera la Buena Seguridad es Suficiente

En brevedad:

• Se requiere la existencia de incidentes previos similares dentro de 2 años.
• Seguridad adecuada = ausencia de responsabilidad, incluso con fallas.
• Los crímenes contra la propiedad no predicen asaltos violentos.

Los propietarios de propiedades no son aseguradores contra todo crimen. Incluso cuando ocurren ataques en sus instalaciones, la responsabilidad requiere probar que el crimen era previsible. El caso Teglas demuestra esto: a pesar de las fallas de seguridad, el tribunal no encontró responsabilidad porque el personal de seguridad 24/7 estaba presente, se realizaban patrullas regulares y ningún incidente similar previo estableció la previsibilidad.

Para que se aplique la responsabilidad, los demandantes deben generalmente probar crímenes previos similares en la propiedad dentro de los dos años anteriores.Los actos criminales aleatorios y aislados —incluso los trágicos— generalmente no crean responsabilidad de la propiedad si se implementaron medidas de seguridad razonables.

En Resumen: Conozca Sus Derechos, Comprenda los Límites

La ley de responsabilidad de la propiedad protege a las víctimas de lesiones prevenibles al mismo tiempo que reconoce que los propietarios no pueden prevenir todos los daños posibles. La diferencia entre un acuerdo de un millón de dólares y un caso desestimado a menudo se reduce a la previsibilidad, la notificación y si el propietario incumplió su deber de cuidado. 

Documente todo, busque atención médica inmediata y comprenda que no toda lesión —sin importar cuán grave sea— automáticamente genera responsabilidad. La ley exige que los propietarios sean razonables, no perfectos. Pero cuando fallan en ese estándar básico y resultan lesiones, las consecuencias pueden alcanzar los millones.

Si cree que se lesionó debido a la negligencia de otra persona, no espere; hable con un abogado experimentado. El bufete DK Law está aquí para ayudarle a comprender sus derechos y luchar por la compensación que merece. Contáctenos hoy para una consulta gratuita.